ペットと泊まれる貸別荘 ゆがふ八ヶ岳

必読!!
八ケ岳で別荘を持ちたい方へ別荘購入の疑問にお答えします



ゆがふ八ヶ岳には年間約300組程度のお客様がご宿泊されます。 その内のほぼ全ての方が 『八ヶ岳の自然』や『ペットとのんびり過ごす』、『ログハウス』、『薪ストーブ』などに引かれてお越しになられます。 コロナ禍になってからリピーターの方のご利用が増え、中には『八ケ岳に別荘を持ちたい』と仰られる方も多くなりました。
株式会社ゆがふは14年前から貸別荘の運用をはじめ、多くの別荘を拝見し沢山の別荘オーナーから色々な話を聞かせて頂きました。 また、八ヶ岳に移住された方や建築会社、不動産屋さんからも様々な話を聞かせて頂きました。 そんな僕が別荘を持ちたいと考えて見える方に少しでも参考になればと、このページを作成しました。 少しでも皆さんの参考になれば幸いです。 別荘は言うまでもなく不動産です。 不動産ゆえに当たり前ですが、動かすことが出来ません。 また価格も高いのでより慎重に考えて納得して購入する事が大切です。 では、皆さんが疑問に思って見えることや不安に思って見えることに付いて僕なりに説明して行きましょう。



中古にするか新築にするか?


別荘購入に当たってまず考えることは、中古にするか新築にするかということです。
それぞれのメリット・デメリットについては後程説明しますが、ただ単純に予算があるから 新築、予算がないから中古と考えないで自分達の『目的』を明確にして決めることが大切です



八ケ岳といっても広いけどどこに建てる?

一般に八ヶ岳には南麓、西麓、東麓、北八ヶ岳4つのエリアが存在します。
南麓は、山梨県北杜市のエリアで、南に位置する分、比較的暖かです。 西麓は、富士見、原村、茅野(蓼科)の諏訪エリアで、中央高速、中央本線、国道20号線という交通のインフラも充実しています。原村は晴天率が高いです。東麓は、野辺山から小海町までのエリアで、晴天率が低く、冬はマイナス30度にもなりますのでそれなりの覚悟がいるかもしれません。

北八ヶ岳は、奥蓼科や麦草峠あたりで、積雪も多く299号線は冬の間は通行止めになります。 それらを考えると自然に 南麓や西麓が別荘の候補地になり、具体的には南麓は山梨県北杜市で西麓は長野県茅野市と原村辺り となります。



予算は?

これは何処に?どんな建物を?どの位の大きさで?どんな設備で?によって違ってきますので一概には言えませんが、 中古にしても新築にしても最低2,000万程度から になると思います。もちろん、それ以下でも可能ですが、かなり限られた立地や建物になると思います。上はもうきりがありませんが標準的には3,000万~5,000万程度だと思います。 望めばきりがありませんので先ほど言いました『目的』をはっきりさせる事が余分な出費を省き予算内に収めるコツだと思います。



購入時に掛かるのは土地代と建築費用だけではない?

一般的な不動産売買では不動産屋さんを通じて契約と売買を行います。その際に発生するのが仲介手数料といわれるもので400万円超の場合 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税となります。 例えば2,000万円の物件だと72.6万円、この他に不動産登記費用や印紙代が6万~10万程度掛かります。
また当然ですが 中古の場合は必要に応じてリフォーム費用や撤去費用なども掛かります
管理別荘地では管理費も掛かりますし、施設水道などは加入金が取られることもあります。
更には 不動産取得税(固定資産税評価額の4%)や毎年支払う固定資産税に火災保険の加入金も必要 です。また新たに上下水道を引く場合には加入金と引込工事費用が掛かります。 また、ケーブルテレビなどの加入金や家具や家電設備にエアコンや薪ストーブなどの冷暖房設備、ウッドデッキや進入路に庭や外壁など外構工事が必要であればその費用も掛かってきます。
ローンを組まれる場合には保証料や金利負担分も新たに掛かる費用になります。
ケースバイケースですがこれらの費用を積み上げると少なくとも200万円~数百万になると思います。 予算管理においては、不動産の購入以外にも必要な出費がある ことを念頭においてください。



どんな過ごし方(目的)をされますか?

先ほどから何度か話しましたように別荘持つ『目的』をはっきりさせましょう。
『ただ八ヶ岳が気に入ったから』、『自然の中で気持ちがいいから』、『居住地から近いから』といった漠然としたものではなく、 別荘で何をしたいのかを家族で明確にしておくことが大切 です。

先日お見えになられた方は『子供が小さい間の5年間だけ遊ぶ』と目的と期間が明確でした。目的が明確になれば『期間』もある程度明確になります。
例えばこんな方もお見えでした。 『夫婦でペットとのんびり過ごす為』この場合でしたら、愛犬に優しい平屋作りで、庭にはドッグランが作れて、愛犬と散歩できる環境で、間取りも夫婦2人で十分な大きさで、愛犬がリラックス出来るように道路や隣家から少し離れた場所で、期間は愛犬の寿命までの10年程度等とはっきりしてきます。

また、『別荘を投資目的として所有する』という方もお見えです。 これも目的がはっきりしており、自分が楽しむ目的ではない為に取得金額や土地の広さや建物の構造や間取りなど全てを、運用利回りが上がる事だけを考えています。また期間も10年で償却後さらに10年運用するとはっきりしています。

後程、別荘の出口でお話ししますが、別荘購入者のほとんどの方が『出口』を考えてみえません。いずれ必ずやってくる別荘の出口を考えるうえで期間を明確にされることはとても大切です。



気候は?冬は大丈夫?

北杜市の中心部の標高は500m程度ですが、約900mに小淵沢、約1,300mに清里高原が位置して別荘地はこの900m~1,300m付近に多くあります。100m毎に気温が約0.6℃下がりますので標高により気温も変わり、それ以上に標高が上がると雪になる確率が高くなります。1年の平均気温は11.3℃で東京の平均気温の16.4℃と比べ約5℃低く、内陸性気候から1日や年間の寒暖差が大きい地域でもあります。

高原地帯にある南麓・西麓は、冷涼で過ごしやすいですが冬は大変寒く生活環境が厳しくなります。長期滞在者の中には冬だけ平地に戻られる方も見えます。 また、八ヶ岳南麓は日照時間が長く、晴天が多いのも特徴です。その点では1年を通じて気持ちよく過ごせる地域だと思います。



標高はどの辺りが良い?

前の項でも触れましたが、南麓はその名の通り八ヶ岳から南側に下っている斜面を指します。 それ故に南に行くほど標高が下がっていきますし市街地が広がっていきます。 標高が上がるにつれて森が深くなり、平均気温が下がると共に積雪量や降雪確率も上がっていきます。標高700mの長坂インターを降りた時には雨だったのに別荘に付いたら大雪…なんてこともあります。また、夏の雷雨なども標高が高い場所で発生しやすく長坂は晴れていても大泉地区は土砂降りなんてこともあります。標高が高い場所ほど天気は急変しやすいと考えましょう。
僕的には 小海線と並行して走る『泉ライン』より南側が気候や交通の便からもお勧め です。 標高的には900m~1,000m付近となります。



土地の値段は?

八ケ岳・土地や北杜市・土地で検索すると多くの土地情報がヒットします。 値段も様々で1万円/坪~10万円/坪位まで単価も様々です。
坪単価の違いは、

①土地の広さ(一般的に広いほど坪単価は安い)
②場所(人気のエリア・利便性・日当たり・ロケーション等)
③土地の形状(平地・斜面・三角地・四角形等)
④インフラ整備(上下水道・電気・光回線等)
⑤土地の現況(造成済み・伐採伐根が必要・古い家屋がある等)


といった内容で変わってきます。中にはお値打ちだけど建築条件が付いている物件もあります。

坪単価にこだわる方が見えますが、 大切なことは土地の総額 だと思います。土地は余分にあっても管理などで手間が掛かりますし、坪単価が安いからと言って必要以上の土地を購入されるのはお勧めできません。求める面積が必要十分で総額が希望範囲内であることが大切だと思います。

また、土地が安いからと言ってあまり価値のない土地に高い別荘を建てられる方が見えますが、僕はあまりお勧めしません。建物はどれだけお金を掛けてもいずれ資産価値は0になります。ただ土地は良い場所であれば30年後もそれなりの値段で取引されますし劣化もしません。まずは良い土地を探すことが第一条件だと思います。



中古別荘のメリットとデメリット?

八ケ岳周辺には大変多くの別荘があり、中古別荘も多く売り出されています。コロナ禍で全国的に別荘の需要が高まり、動きが悪かった中古別荘も随分売れました。

【メリット】
  1. すぐに利用できる
    新築ですと土地を探して建築業者を決めて・・・と利用できるまで1年近く掛かりますが中古であれば状態によりますが購入後すぐに利用できます。
  2. 値段が安い
    一般的に中古の方が新築よりも安く別荘が手に入ります。しかしこれも気を付けないと新築以上に掛かってしまう場合もあるので注意が必要です。
  3. 現物を確認できる
    新築ですと図面もしくはパース図やモデルハウスでイメージしますが、中古であれば現物をしっかり確認できます。
  4. 付属品が付いている
    車のオプションと同様に別荘にも様々なオプションがあります。例えば進入路などの外構工事、ウッドデッキ、冷暖房設備に家具など・・・これらが良い状態であれば新たに購入する必要がなく出費が抑えられます。

【デメリット】
  1. 補修が必要
    中古別荘にはほとんどの場合修繕費用が掛かります。国土交通省の住宅市場動向報告書によれば、リフォーム費用相場は平均178万円で、築20年の物件では500万円ほどが必要だと言われています。もちろん、物件の状態や何を希望するかによって違いますが、購入する前にしっかりと建物を見極めて予算組することが大切です。
  2. 間取りなどが選べない
    新築であれば自分の理想に近い、建築方法や間取りを組むことが出来ますが、中古ではなかなか理想通りにはいきません。どこかで妥協し理想になるべく近い物件を探す必要があります。
  3. 物件が限られる
    中古物件は数に限りがあり、常に物件情報を探り、希望に近い物件があればすぐにアポイントを取り物件を見に行く必要があります。
  4. 住宅ローンの審査が厳しい
    中古住宅は、新築と比較すると、資産価値に差があります。その為に担保価値があるかが問われます。特に築年数が経った物件は注意が必要です。
  5. 耐震性などの不安要素がある
    1981年以前(築年数40年以上)であれば旧耐震基準です。
  6. 仲介手数料がかかる
    新築では建物に掛からない仲介手数料が掛かってきます。
  7. ゆっくり選べない
    中古物件は常に動いているので気に入った物件があれば早く決断して契約する必要があります。中には『他のお客様から問い合わせがある』と言われ慌てて買われる方も見えるようです。数千万の買い物を即決する判断力と決断力が問われます。
  8. 違法改造や増築がされていないか
    違法建築とは、地域ごとに定められた建ぺい率・容積率などに違反している物件を指します。また違法建築の中には、建築後に増築した結果、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまい違法建築物となってしまった中古物件も存在しています。違法建築かどうか確認する一番簡単な方法は、検査済証を確認することですが、場所によっては建築確認が不要な地域もあるので、そもそも検査済証がない場合もあります。



移住?

別荘を購入される方の中には移住もしくは永住を考えて見える方も見えます。時々利用するのとは違い『住む』となると更に熟慮が必要です。
『過ごす』と『暮らす』のでは大きな違いがあります 。別荘地は『過ごす』には快適ですが『暮らす』には決して適した場所ではありません。ましてや定年後などゆくゆく高齢者になられる方は細心の注意を払い、もしもの時を考える必要があります。
標高の高い場所では寒さも厳しく降雪もあります。断熱性の高い家でなければ冬は大変辛いものになります。
また、公共交通機関はないに等しく買い物など何処へ出掛けるにも車は必需品です。凍結した道路も自ら運転しなければなりません。病院も市街地に集中しており、緊急医療体制も盤石ではありません。
このような場所での永住は様々な問題を含み、夫婦であればどちらかが病気など患えば山を下りるしかありません。いずれ帰れる家を確保してから移住される方が賢明だと思います。



ログハウスか在来工法か?

住宅建築には木造軸組在来工法、木造枠組壁式工法(ツーバイフォー工法)、鉄筋コンクリート工法、鉄骨組工法などがありますが、 人気が高いのがログハウス です。 耐震性も高く、阪神・淡路大震災並みの振動を与えても建物の傾きが数ミリで小さな亀裂も数カ所だけで済んだことが確認されています。 またログハウスの耐火性は、市街地に多い準防火地域に建てることのできる、準耐火建築物として認められていることからも証明されています。 更にきちんとしたメンテナスを行えば耐久性も充分にあり、海外にも200年以上経ったログハウスもあります。 断熱性も小さな細胞で出来ている木は、細胞内に空気が入り外部からの熱を遮るため、非常に高いといわれていますし、気密性も高く、室内の湿度が高ければ水分を吸収し、低ければ水分を吐き出す調湿機能があります。

また ログハウスの最大のメリットはリラックス効果が高く、健康的なこと でしょう。ログハウスに一歩足を踏み入れれば優しい木の借りが全身を包んでくれます。また、いつまでも変わらないログハウスの基本デザインは古さを感じさせず年数と共に自然の中に溶け込んでいく感じがします。

それぞれの工法によって特徴がありますが、僕はとりわけ八ヶ岳にはログハウスがよく似合うと思います。 ゆがふの貸別荘は全部で建設予定を含め16棟ありますがその内15棟がログハウスです。



どこの不動産屋さんが良いのか?

八ヶ岳周辺には沢山の不動産屋さんがあり、そのほとんどが積極的に別荘や別荘地を扱っています。多くの物件は情報を共有していますが、中にはその不動産屋独自の物件を扱っている所もあります。不動産屋さんの敷居を跨ぐのは少し勇気がありますが、最近ではネット上で物件を閲覧できるところが増えてきたので気軽に検索して閲覧が出来ます。
一概にこの不動産屋とは言えませんが、僕のお付き合いしている不動産屋さんもありますのでお気軽に相談されて下さい。 またこれは少し特殊なやり方ですが、気に入った土地を自分で探し、直接地主さんと交渉して土地を譲ってもらう方法もあります。別荘ではありませんが、娘の土地はそのように探して直接地主さんから譲って頂きました。最大のメリットは本当に気に入った土地を購入できる可能性があるという点です。興味のある方は同じようにご相談ください。



上下水道や光回線などのインフラは?

市街地であれば当たり前のように整備されているインフラも 別荘地では期待できない場所が多いのが現状 です。下水道が通ってる地域は僅かで、ほとんどの場所が汲み取りもしくは浄化槽となります。また上水道も来ていない地区も多く、井戸水や私設水道に頼ることになります。森の中ではテレビの電波は入りにくいのでWi-Fiなど含め光回線を引き込みたいのですが、まだまだ繋がっていない場所が多いのが現状です。上下水道と光回線が引込可能な場所は貴重で土地の値段も高めです。



山林だけど伐採はどうする?

造成済みの物件でない限り、ほとんどの場所には樹木が植わっています。この場所に 家を建てるとなれば当然伐採と伐根(切り倒した木の根を抜く)が必要 になります。これらの行為には届け出が必要で、建築屋さんが代行してくれる場合が多いですが、建築業者が決まっていない場合や、先行して伐採を行いたい場合などは僕の方で専門の業者さんを紹介できます。 切った木をチップ材にすることでコストを抑えたり、楢など薪ストーブ様に使える木を薪の原木として切って置いてもらうこともできます。



買い物はどうする?

買い物をする場所もやはり市街地に集中しています。南麓は坂道だらけなので自転車は不向きで買い物の足は車になります。スーパーやホームセンターは長坂IC付近に集中していますが、大泉にもひまわり市場(スーパー)やウエルシア(ドラッグストア)があります。 買い物という点でもやはり泉ラインから南が便利 になります。因みに家電量販店や専門店、大型のショッピングモールなどは甲斐市や甲府市まで行く必要があります。



飲食店は?

南麓には多くの飲食店が点在し、和食、蕎麦屋、中華、イタリアン、フレンチ、パン屋など様々なお店があります。季節営業のお店もあり夏場は観光客で賑わいますが、平日は比較的空いておりのんびりと食事をとることが出来ます。また、テイクアウトをしているお店もありますので別荘に持ち帰って頂くこともできます。



管理別荘地が良いの?

管理別荘地とはデベロッパー等が開発した土地を分譲し、土地購入者から管理費用を徴収して別荘地全体の管理を行っている場所のことです。大規模に開発された別荘地はほとんどがこの管理別荘地になります。

主な管理は私設道路の維持補修(除雪含む)、私設水道の供給と管理、ごみ処理、別荘地全体の景観管理などです。管理費用はまちまちですが、近隣の大規模分譲地は、土地所有管理費(土地のみの場合)・・・38,880円(税込)/年、土地建物所有管理費(建物建築後)・・・77,760円(税込)/年となっています。
また別料金ですが、清掃や冬季の水抜きや倒木処理などもしてくれます。 この金額を高いとみるか安いとみるかはその人の価値基準によって変わると思います。
ただ管理別荘地で気を付けなければならないのが、様々な制約(景観や商売など)があることと、管理費はその土地を手放すまで永久に払い続けなければならないということです。

以前、父親から相続した管理別荘地の土地を手放したいとのご相談を受けました。使わない土地に毎年3万円近くの管理を払っているとのことでした。0円でいいから引き取って欲しいと管理会社に頼んだところ『それは出来ない』とのことでした。管理会社にしてみれば、引き取ってしまえば年間3万円の管理費が入ってこなくなります。そうかと言って、そのような土地を買う人はいない為に、まるでトランプのババ抜きの様にそのババを持ち続ける羽目になってしまいます。数十年も持ち続けたらおそらく土地の購入代金を上回ってしまいます。

管理別荘地を購入する際には後から説明します『出口』をしっかりと決めることが必要です。
個人的には管理別荘地ではなく、制約の掛からない土地を購入することをお勧めします



別荘の管理はどうする?

管理別荘地のところでも少し説明しましたが、別荘を維持して行く為には『管理』が必要です。
具体的には、 除草、倒木や落ち葉の処理、冬季の除雪、冬季の水抜き(標高の高い場所では冬季に水道が凍結し破裂する恐れがあるので水抜きが必要です)、ハチの巣等の駆除、外観の清掃、室内の清掃、長期不在時の換気、防犯、外壁や屋根の塗装、ウッドデッキなどの塗装や修理・・・など 沢山の管理項目があります。とりわけ自然の中に点在する別荘は市街地に比べてより厳しい自然環境にあるので、管理を怠ると家屋にダメージを与えてしまいます。基本的にこれらの作業は自分で行います。外注することもできますがこれら全てをお願いすれば数十万は掛かります。

別荘を持つということは別荘を管理するということ なのです。
しかし、実際にはたまに来る別荘で寛ぐどころか、作業に追われかえって疲れてしまう・・・などといった事もよく耳にします。特に時間を空けてしまうと庭は雑草で荒れ放題、家の中は虫の死骸だらけ、調味料は全て期限切れ、布団は湿気でかび臭い・・・。こうならない為には別荘を持った後の管理をしっかりイメージし定期的な管理を行う必要があります。

実は、ゆがふが運営する14棟の貸別荘は全て個人オーナーの所有で、こういった別荘の管理を引き受け、空いている期間を貸別荘として運用し更にオーナーには借り上げ料を支払っています。つまり、 年間数十万掛かる費用が無料で更に家賃収入が入ってきますので実質的にかなりお得になります 一般のお客様に貸し出すレベルですので、庭も室内も美しくまた清潔で、冬は暖房が入り、洗い立てのシーツに様々な備品や調味料などホテルと同じような利用が可能です

もちろん、全ての建物を借り上げられる訳ではありませんのでご興味のある方は購入前にぜひご相談ください。古く傷んでしまってからは遅く、早くからこういったシステムを利用されるといいと思います。



別荘の出口は?

何度もお話ししました様に、別荘には必ず『出口』が必要です。 基本的な出口は『売却』か『相続』の2つ です。 この2つは当たり前のことなのですが、多くの方が具体的にこの問題を考えないで購入されています。 でもこれはもしかしたら購入する事より重要なことかもしれません。
まずは『売却』からです。 具体的にいつ?いくら?で売るかを考えておく必要があります。 その為には前項でお話しました『目的』をはっきりとさせることが必要です。

例えば先ほどの『夫婦でペットのんびり過ごす為』という目的なら利用期間は約10年になります。売却金額は購入時の半額と設定したとすると、先ずは購入しようとする土地は将来に渡って魅力のある場所か?建物は売却時に魅力のある構造、間取り、設備か? 逆にあなたが中古別荘を購入する際に何を基準とするかを考えてみて下さい。 売却時のことを考えて土地を選び、家を設計し、きちんと管理を行えば自分の設定した『出口』にたどり着く可能性が高くなります。

次に『相続』です。 お子様がお見えの方はいずれ子供たちに・・・とお考えの方も見えます。
さてそれはいつ頃になりそうですか? 10年後?20年後? お子様の意思は確認されましたか? 10年後、20年後にお持ちの別荘はどのような状態でしょう? お子様たちが喜んで相続したいと思うような別荘ですか? もしも、相続をとお考えならばお子様の意思を確認し、意見を聞き共に別荘の購入計画を立てられることをお勧めします。まだお子様が小さな場合は出来る限りの想像力で、その時を想像し建てる場所や間取り設備を考えられてください。 多くの方からご相談を頂く中で、『相続した別荘を売却したい』、『相続した別荘を貸別荘にできないか?』といったご相談をお受けします。 しかし残念ながらそのほとんどは管理状態が悪かったり、立地条件が悪い為に貸別荘には出来ず、売却にしても値が付きにくかったりします。先ほどの管理地のところでもお話しました様に、お子さんにとって『負動産』となるケースも多く見かけます。 『相続』という出口もやはり土地と建物を見極めしっかりと管理を行う必要があります。

実はゆがふの管理物件でも1件相続が行われました。 管理を始めて14年になる物件(ハンドカットのログハウス)ですが数年前にお父さんから娘さんに相続されました。 ご病気でほとんど利用されてなかった別荘を借り上げて貸別荘と運用し、現在は娘さん名義となり家賃収入を得て見えます。年に1,2回お子さんを連れて思い出のある別荘にみえます。家賃収入はお子さんたちの将来の学費にと積み立ててみえるそうです。 出口を考えるうえでも、立地場所、構造、設備そして何よりも管理が大切になります。



新築のメリットとデメリット?

別荘に限らずどんなものでも中古より新品が良いですよね。
まずは新築のメリットから見ていきましょう。
・何と言っても新しいこと
・好きな間取りや設備を計画出来ること
・土地と建物を別々に購入できること
・ゆっくりと計画出来ること
・住宅メーカーや構造など幅広い選択技があること
・予算が組みやすいこと
・ソーラーパネルなど最新の設備を導入できること
・補助金や減税などの優遇処置があること
・住宅ローンが通りやすいこと
・耐震性などの不安がないこと

次にデメリットです。
・すぐに入居が出来ない
・中古に比べて購入金額が高くなりがち

当然ですが新築の場合はメリットの方がとても多くなります。 一番気になる購入金額ですが、これは注意しないと中古の方が高くなるケースもあります。 中古の場合は土地と建物が一体となります。建物は気に入ったけど土地が広すぎて値段が上がる。また、土地は気にったけど建物が必要以上に大きくて値段が上がる。土地も建物も大きさは良かったけどリフォーム費用がかさむ・・・。 個人的にはやはり土地と建物を別々に購入できる新築をお勧めします



建築確認は必要?

基本的に建築確認が必要ですが、北杜市大泉地区などは不要 となっています。周辺では小淵沢町内の国定公園を除く全地域と高根町清里地区(清里・浅川・東井出の一部)については建築確認が必要な地域に指定されています。
詳しくは市役所に問い合わせされるのが確実です。
また、建築確認が不要であっても「建築工事届」を提出する必要があります。これらの手続きに関しては建築業者が代行して手続きを行ってくれます。



年間に掛かる費用は?

別荘も一般の住宅と同じように不動産ですので様々な費用が掛かります。
・管理別荘地なら管理費(8万円程度)
・固定資産税(10万円~15万円)
・電気ガス水道料金(24万円)
・光回線・ケーブルテレ・Wi-Fi(12万円)
・火災保険(5万~10万円)
・浄化槽設備点検(5万円)
・私設水道使用料
別荘を利用しなくても年間に数十万円の出費が必要です。 更に使用すればその頻度によって費用が掛かってきます。
意外と考えてみえない方が多いのですが、別荘までの往復の交通費(燃料・高速)もばかになりません。
また、塗装など修繕に掛かる費用を予め計上しておかれることもお勧めします。



条例による規制はある?

各市町村には独自の条例によって開発を制限しているところがあります。
北杜市では、北杜市まちづくり条例において田園集落区域や森林共生区域などに分類し様々な制約を設けています。 とりわけ別荘が多い森林共生区域では500㎡未満の土地では建物を建てることが出来ないので注意が必要 です。また 隣地や道路から2m以上距離を取る必要や、建物の色や塀の高さなど細かい制限があります
自分の土地であっても樹木の伐採を行う際にも届け出が必要です。詳しくは各市町村のHPなどで確認してください。



ゴミの処理は?

別荘生活の大きな悩みの一つがごみ処理です。
北杜市の場合は
収集日時:毎週日曜日(13時~16時)時間厳守
収集場所(4箇所)
・北杜市大泉総合支所駐車場
・北杜市高根総合支所駐車場
・北杜市白州総合支所駐車場
・北杜市明野総合支所駐車場
が基本となります。つまり1週間に一度しか処分が出来なく実質的には持ち帰るパターンが多くなります。 ゆがふではお客様が退出後に全てのゴミを処分し業者に引き渡します。



行政サービスは?

別荘をお持ちの方に対しての積極的な行政サービスは正直あまりありません。 どちらかと言えば、いわゆる別荘族に対しては逆に地元住人よりも厳しい(後ろ向き)対応が目立ちます。
たとえば、北杜市にもいくつかの温泉施設がありますが地元住民に対する割引はあっても別荘族に対しての割引はありません。
今後変わっていく可能性もありますが、現状では行政側はあまり積極的ではありません。



別荘の将来の価値はどうなる?

北杜市によると平成 25 年に実施された住宅・土地統計調査では全戸数は31,620 戸であり、空き家率は 42.0%と、全国や山梨県の他市町村と比べても高い割合にある。また空き家のうち約 74.0%は別荘で今後とも少子高齢化が進むと考えられるため更に空き家率が高まっていくと予想されるとあります。

2020年はコロナ禍で別荘の需要が高まり、10年以上低迷していた中古別荘がよく売れました。その流れは2021年も同様で中古新築とも大変好調です。 ただし、これは別荘ブームの再来ではなくコロナ禍での特殊な需要であり、その大きな目的の一つから東京などの大都市から避難したいという避難地的な要因があります。 これらの需要で建てられた物件や中古で買われた物件は、遠からずまたあまり使われない別荘として中古市場に売り出されてくると考えられます。また、それ以前に建てられた別荘に付いても市場に出回っていないだけで、利用されなくなった物件として潜在的売り物件となっています。 これらのことから 供給が需要を上回り、別荘の将来的な価値は大変厳しいと言わざるを得ません

しかしながら、需要は0になることはなく先ほどから述べるように、立地場所、構造、設備そして管理をしっかり行えば将来の価値の目減りを最小限にすることが可能です。 特に気を付けたいのが管理別荘地など近隣に多くの別荘がある場合には、自分の別荘が奇麗な状態でも周りの建物が朽ち果てていたり寂れていたりすると、その地域の景観が壊れ売り物件としての魅力を失うという点です。周辺にすでに築年数が数十年経っている建物がある場合は十分注意する必要がります。

年数が経つに連れて資産価値が下がっていく建物ですが、例えば空いている時にゆがふのように貸別荘として運用益を得ることが出来れば、その資産価値の目減りを補填していくことが出来ます。


例えば
土地を500万円、建物を2,000万円で購入した場合

10年後の土地の値段はそのまま500万円とし、建物の価値だけが半分の1,000万円になったとします。この場合は土地と建物を合わせて1,500万円の売却金額となり率にして購入価格の60.0%となります。 しかし、10年間貸別荘として運用し年間150万円の収入を得たとすれば、10年間で1,500万円の運用益となるので1,500万円(運用益)+1,000万円(建物売却費)=2,500万円、これに土地代の500万円が加わり合計3,000万円で率に直すと120.0%となり10年間で目減りどころか20%の利益となります。(しかも本来は売却時にしか得られないお金を売却前から得ていくことが出来ます) もちろん、管理もしっかりと行うのでその点でも資産価値が上がります。

更に10年延長して合計20年運用し、建物価値だけがさらに半分に下がり500万円(新築時の1/4)となったとしましょう。

同じく土地代が500万円で建物が500万円、合計1,000万円(40.0%)になります。 同じように運用した場合には、運用益が20年で3,000万円になり合計4,000万円になり率にして160.0%と購入時の価格を1,500万円も上回ることになります。

何もしなかった場合は1,000万で運用した場合は4,000万ですから、当然のことですが3,000万円の差が出ます。

これは例として挙げたシミュレーションで、実際には先ほど述べた固定資産税などの経費も掛かりますし具体的な計画によって収益も変わってきますので、興味のある方はぜひご相談ください。


2021年秋にゆがふ八ヶ岳に投資目的のログハウストレーラーが完成しました。
興味のある方は ログハウストレーラーで行う貸別荘事業 を是非ご覧になってください。


詳細は コチラ




八ケ岳にはどんな災害がある?

比較的大きな災害のニュースを聞くことが少ない八ヶ岳南麓ですが、山間部に位置するということで一番気を付けたいのが『水害』です。 過去には大きな山津波が集落を襲い沢山の犠牲者を出したこともあります。北杜市などのハザードマップに細かく記載されていますので、自分が気に入った土地が特別警戒区域などに指定されていないか確認されてみて下さい。また周辺の地形などを具体的に見たり、大雨の跡などにその土地を見てみるのも良いと思います。 大きな災害ではりませんが、多いのが倒木による被害です。 森の中に建てる場合には折れやすい木(赤松やカラマツ)などは予め切ったり、成長した木の枝打ちをしたり伐採を行うなどしましょう。特に風雨や積雪時に被害が出やすいです。



車はどんなタイプが良い?

これはもう冬場のことを考えるなら4WDをお勧めします。これにスタッドレスを履けば冬道の心配は無くなります。4WDであればSUVなどでなくても大丈夫です。FF+スタッドレスの組み合わせでも余程大丈夫ですが、不慣れな雪道であればやはり4WDをお勧めします。



さて沢山説明してきましたが、如何だったでしょう? 別荘は夢のある、また人生で最も高価で楽しい買い物かもしれません。 それだけに、『入口』だけではなく、『出口』に立った時にも『楽しかったなぁ♪ 買ってよかったなぁ♪』と思って頂きたいのです。 まだまだ説明しきれないことも沢山あります。 ゆがふは別荘の管理を始めて14年の会社です。 どうぞ、八ヶ岳で別荘を購入されたいと思われましたら、ぜひ一度ご相談されてください。 きっとお役に立つお話が出来ると思います。

株式会社ゆがふ 代表取締役 安江尚文